Prefeitura erra tamanho do Pacaembu em 10 mil m² e concessão vai atrasar

Projeto da Raí+Velasco para o Pacaembu prevê um edifício ponte no lugar de parte do Tobogã

Venceu, nesta quarta-feira (10), o prazo para o vencedor do edital de concessão do Complexo Esportivo do Pacaembu, o Consórcio Patrimônio SP, depositar cerca de R$ 75 milhões na conta da prefeitura e cumprir a última etapa antes da assinatura do contrato. O grupo, liderado pela construtora Progen, porém, pede mais 60 dias. Não desistiu do contrato, não quer pagar menos do que o combinado, mas alega que, antes de assumir o estádio, precisa refazer seu plano de negócio. O motivo principal: descobriu que o complexo é 10 mil metros menor do que informa a documentação da prefeitura.

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O memorial descritivo anexado ao edital detalha que "o complexo possui uma área total de 75.598 m²". Mas quando o consórcio entrou no Pacaembu para fazer medições mais detalhadas, após a homologação da concorrência internacional, descobriu que na verdade a área é de 65.590 m².

O edital foi montado em cima do projeto referencial vencedor da primeira etapa do processo de concessão, o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI). Esse projeto, da Raí+Velasco, considerou que a distância entre a trave mais próxima do Tobogã até a parede do ginásio poliesportivo é de 120 metros. Na verdade, a distância é de 93 metros.

O consórcio encontrou outros problemas na mesma região do complexo, onde hoje fica o Tobogã, que será derrubado. O projeto referencial não considerou, por exemplo, que existem árvores centenárias que não poderiam ser cortadas. Além disso, a dimensão projetada para o "edifício ponte" a ser construído onde hoje fica o Tobogã é maior do que a distância entre as ruas.

Tudo isso causa impacto significativo na área disponível para utilização comercial, pilar do plano de negócios. O projeto referencial previa uma área total de 18.399 m² repartidos em três níveis. Agora, com todas as medições feitas, o consórcio calcula que poderá utilizar só 8.007 m², menos da metade.

Projeto da Raí+Velasco para o Pacaembu

Responsabilidades

Em ofício enviado à prefeitura de São Paulo, à Secretaria de Esporte (SEME) e à Comissão Municipal de Licitação, o consórcio lembrou que, na fase de esclarecimento ao edital, um dos licitantes chegou a perguntar sobre esse assunto para a comissão, citando inconsistências do projeto referencial. No questionamento, o concorrente cita que o ginásio está mais próximo do Tobogã do que consta na documentação e que o edifício ponte é maior do que a distância entre os muros.

Em resposta, a comissão disse que "as dimensões e o posicionamento do ginásio poliesportivo constantes no plano arquitetônico referencial estão corretas". Para o consórcio, houve "transmissão de informações equivocadas".

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A prefeitura, porém, lava as mãos. Em nota ao blog, disse que "não cabe reclamar agora de algo que deveria ter sido verificado durante o processo de licitação e não após a homologação" porque, segundo ela, "todos os licitantes tiveram oportunidade de acesso a todos os documentos que ficaram disponíveis durante todo o período da licitação para que fossem feitas todas as verificações a respeito; inclusive da área".

Ainda de acordo com a prefeitura, os dados utilizados para a elaboração do edital foram os disponibilizados pelo cartório de registro de imóveis e isso é especificado no memorial descritivo do edital.

Projeto da Raí+Velasco para o Pacaembu prevê uma esplanada no lugar de parte do Tobogã

Consequências

No ofício enviado à prefeitura no último dia 2, o consórcio pediu mais 60 dias para cumprir as duas etapas faltantes antes da assinatura do contrato: apresentação de uma garantia de execução do contrato (um seguro, questão que o consórcio diz agora estar resolvida) e o pagamento da outorga fixa, numa primeira parcela de cerca de R$ 75 milhões.

Consta no edital que o contrato precisa ser assinado até 60 dias depois de a prefeitura publicar em Diário Oficial a convocação para a assinatura. Essa publicação ocorreu em 17 de maio. O mesmo edital também prevê que esse prazo pode ser prorrogado por até outros 60 dias, a requerimento do concessionário e desde que "decorra de motivo devidamente justificado".

Procurada pela reportagem na terça-feira (9), a prefeitura disse que a prorrogação "está sendo avaliada" e que aguardava o pagamento da outorga. Na quarta (10), após questões mais específicas da reportagem, indicou que "não cabe (o vencedor da licitação) reclamar agora" e respondeu "não" à pergunta se a prefeitura reconhece que houve erro na medição.

Mesmo assim o consórcio se diz otimista. Formado pela Progen e pelo Fundo de Investimentos Savona, o Patrimônio SP já constituiu Sociedade de Propósito Específico (SPE) com capital social de R$ 2,2 milhões, providenciou o ressarcimento da empresa vencedora da modelagem e enviou toda a documentação necessária. Também conseguiu contratar um seguro, que deverá ser quitado quando o contrato com a prefeitura for assinado.

Também falta, porém, a parte mais importante: o pagamento, que precisaria ter ocorrido cinco dias úteis antes da assinatura do contrato. Confiando no prorrogamento do prazo, não fez o depósito. O futuro concessionário deve pagar à vista R$ 2,2 milhões mais o ágio da proposta de R$ 111 milhões sobre o valor mínimo exigido pela prefeitura, que era cerca de R$ 36 milhões. Isso significa um cheque de algo em torno de R$ 75 milhões. O restante é parcelado em 10 vezes, a partir do quarto ano de concessão.

Caso o contrato não seja assinado no prazo fixado, a prefeitura pode convocar os licitantes remanescentes na respectiva ordem de classificação ou simplesmente revogar a licitação. Além disso, entre outras sanções, está prevista multa de R$ 3,3 milhões.

A segunda melhor proposta da concorrência pública foi feita pelo Consórcio Arena Pacaembu, que tem à frente a Universidade Brasil, em parceria com o Santos, e a Construcap, empreiteira que levantou o Templo de Salomão, na zona leste, e tem participação no Mineirão. A proposta foi de R$ 88 milhões. A WTorre ficou em terceiro, com uma oferta de R$ 46 milhões.